close
[導讀]2016年6月，供應土地15宗，面積為1068.46畝，環比增長305.92%，同比增長857.74%；成交土地1宗，面積為31.62畝，環比下降52.99%，同比下降87.49 %。
一、本月各地政策
1.1 本月全國政策解析
國務院發佈住房租賃新政:商業用房改租賃後土地用途變居住
摘要：6月3日，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，並從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管六個方面提出瞭培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。值得註意的是，此次《意見》明確指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
銳評：自2015年1月住建部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來，國傢已經逐步展示出瞭對住房租賃市場的重視、關心和支持，住房租賃市場的發展迎來瞭巨大契機。此次《意見》發佈允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，為當今市場難以去化的商業物業帶來瞭去庫存的轉機。《意見》對國傢“購租並舉”戰略的推進具有重大的意義，而政策對市場的實際推動效果，還有賴於各地執行落地細則的跟進出臺。
1.2 本月全國政策解析
國務院：地方政府用地違規拒不整改 暫停批地
摘要：6月12日，國務院法制辦就《國傢土地督察條例（征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿規定，地方政府拒不履行督察意見書的將被暫停農用地轉用和土地征收受理審批，必要時國傢土地總督察可以約談有關地方政府負責人，可以向有關人員任免機關或監察機關提出問責建議。
銳評：主要規定瞭四方面內容：明確土地督察權限；規范土地督察工作，細化督察程序規定；強化土地督察效力，監督地方政府改正違法行為；嚴格對督察機構的法紀約束。建立國傢土地督察制度，是黨中央、國務院為加強土地管理、強化對地方人民政府土地利用和土地管理情況監督檢查的重大決策。國傢土地督察制度和耕地保護紅線、節約集約用地制度，已經成為需要長期堅持的土地管理政策。為進一步強化國傢土地督察工作，將實踐證明行之有效的做法規范化、法制化，有必要制定專門的行政法規。
1.3 本月全國政策解析
國土資源部：不動產統一登記年底前全面落地
摘要：作為不動產統一登記制度關鍵之年，2016年不動產統一登記制度要在基層全面落地實施，今年底前所有市縣頒發新證、停發舊證。實施不動產統一登記制度已納入國務院辦公廳年度專項督查臺賬，明確由國務院辦公廳督查室協調，國土資源部具體組織實施。專項督查結果報國務院，同時向省級人民政府反饋，工作進展緩慢地區將予以公開通報或約談問責。為此國土資源部制定瞭《建立和實施不動產 統一登記制度專項督查方案》。
銳評：根據方案來看督查目的是確保不動產統一登記制度在基層落地實施，今年底前所有市縣頒發新證、停發舊證。督查重點主要包括各級不動產登記工作計劃推進和出臺文件情況，重點督查工作計劃是否有效落實、出臺文件是否依法依規；市縣不動產登記制度落地實施情況，重點督查機 構建設是否到位、資料移交是否到位、資金保障是否到位。
1.4 本月昆明政策解析
7月起昆明實行“網上簽約” 二手房不網簽不得交易
摘要：6月底昆明市住房和城鄉建設局下發《關於全面實施房屋交易合同網簽備案的通知》，要求從2016年7月1日起對新建商品房和存量房買賣合同全部實行交易合同網上簽約。此前，昆明市新建商品房已全部實現瞭網簽，新規更多是針對存量房買賣合同及抵押合同，逐步實現全市房屋交易信息的統一采集管理。實施交易合同網上簽約後，對於沒有辦理網上簽約的房屋，將不予辦理後續的交易手續。市住房城鄉建設局要求，網簽機構用戶須經申請、培訓及認證後方可取得網簽資格。中介機構撮合達成二手房交易後，應當為交易當事人提供簽訂房屋交易合同的網上操作服務。
銳評：通過預先對交易房源進行核驗，使購房者第一時間知曉房屋權屬的真實性，防止瞭虛假房源信息誤導消費者，安全性增強。此外，存量房買賣合同采用省住房城鄉建設廳推薦的示范文本，內容更規范、完整，責任更明確，減少瞭矛盾糾紛，有效避免瞭“霸王條款”的發生，減少買賣雙方的矛盾與糾紛。
1.5 全國經濟環境
2016年一季度國內生產總值158526億元，同比增長6.7%。從月份來看，1、2月多項經濟數據大幅下跌，3月多項數據明顯回升，帶動瞭整個季度經濟表現向好。
目前，國民經濟正處在轉型升級、動能轉換的關鍵階段，結構調整陣痛仍在持續，下行壓力不容忽視。
1.6 全國經濟環境
2016年5月，CPI同比增長2.0%，其中,食品價格上漲5.9%,非食品價格上漲1.1%。
PPI同比下降2.8%，降台中產後照護介紹幅繼續收窄。工業生產者出廠價格環比繼續上漲，同比降幅比上月收窄0.6個百分點。
1.7 全國經濟環境
2016年5月M2貨幣供應同比增長11.8%。M2增長的回落，其主要原因有，第一，非銀行金融機構存款減少；第二，企業活期存款增加，而定期存款減少。下一步央行將為結構性改革營造中性適度貨幣金融環境，繼續實施穩健的貨幣政策，為穩定市場被動註入流動性屬無奈，M2增速將回歸正常。
1.8 全國經濟環境
2014 2016年5月社會消費品零售總額26611億元，同比增長10.00%。
內需特別是消費需求對經濟增長的貢獻明顯提升，認識到這種新形勢，進而下大力氣調動消費的潛力，加大供給側結構性改革提供滿足消費升級需求的高質量服務，將成為我國下一階段擴大消費形成較強發展動力的重點內容。
1.9 全國經濟環境
2016年1-5月，固定資產投資187671億元，同比增長9.60%。
在加強供給側結構性改革和促投資穩增長政策“組合拳”帶動下，全國整體投資形勢繼續好轉，為穩定經濟增長發揮瞭積極作用。但是房地產庫存處於高位，地方政府投融資能力不足，整體投資下行壓力仍不容忽視。
2.0 全國經濟環境
2016年1-5月，全國房地產開發投資同比增長7.0%。
隨著商品房銷售市場升溫，房地產開發企業在重點城市、熱點板塊加緊瞭土地儲備，銷售向好城市的房企加快瞭項目開工和施工進度，房地產開發投資先行指標均持續向好。
2.1 昆明經濟環境
2016年一季度，全市生產總值853.49億元，同比增長6.4%。全市農業生產形勢平穩，工業經濟止跌回升。
2016年昆明及時出臺穩增長46條措施，實現全市經濟運行平穩開局。
2.2 昆明經濟環境
2016年1-5月，昆明市社會消費品零售總額837.14億元，同比增長9.5%。
昆明市消費品走勢同比增長從2015年跌至8.2%，今年有所回升，在消費引領的推動下一定程度拉動經濟上行。
2.3 昆明經濟環境
2016年1-5月規模以上固定資產投資完成1110.66億元，同比增長7.8%。
2.4 昆明經濟環境2016年1-5月，昆明房地產開發投資490.12億元，同比增長12.70%；
去年以來，國傢陸續出臺瞭降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列政策，經過去年一年商品房銷售市場的溫和回升；今年以來商品房銷售逐步回暖，使房地產開發企業投資信心有所恢復，一部分停滯樓盤被盤活，使得房地產投資增速提升。
二、土地市場分析
數據說明：數據統計范圍為昆明市主城區（含呈貢、空港），土地出讓方式為招拍掛形式，土地用途包含純住宅、商業兼住宅、住宅兼商業、純商業。
2.1 月度供求走勢
2016年6月，供應土地15宗，面積為1068.46畝，環比增長305.92%，同比增長857.74%；成交土地1宗，面積為31.62畝，環比下降52.99%，同比下降87.49 %。
本月成交土地1宗，成交金額4.21億元。
2.2 月度樓面價走勢
2016年6月，共1宗地成交，規劃放量面積16.86萬方，樓面地價為2501元/平。
本月1宗土地成交，1宗商業用地流拍，無土地溢價。
三、成交分析
2016年6月，有1宗土地成交，位於官南板塊，出讓土地為商業兼容住宅用地，容積率≤8。
該地塊今年2月就以6.43億元的超高起拍價有過一次出讓記錄， 2035萬元/畝的單價也成為當時的“單價地王”，但由於價格較高，地塊最終因參與競拍人數不足流拍。此番再次出讓，土地總價降幅達2.22億元，地塊單價已降至1334萬元/畝。據悉，地塊將被規劃為“昆明新中心 景成大廈”，落成景成集團總部。
3.1 成交地塊分佈
3.2 流拍土地
本月土地流拍1宗。位於空港經濟區大板橋街道辦事處長水社區，本宗土地為網上掛牌交易，因無人報名而流拍。
3.3 土地小結
土地供應：本月供應土地15宗，面積為1068.46畝，環比增長305.92%，同比增長857.74%；成交土地1宗，面積為31.62畝，環比下降52.99%，同比下降87.49 %。
土地成交：本月成交土地1宗，成交金額4.21億元。
土地溢價：本月無土地溢價。
土地流拍：1宗土地流拍，面積為263.22畝，為商業用地。
用地性質：成交土地性質為商業兼容住宅，但土地供應依然以住宅為主。
本月供地總量環比大幅增長，預計7月土地市場成交將走高。今年流拍土地數量增加，今年流拍754.02畝，去年流拍148.48畝。從土地類型來看，流拍主要還是在商業用地上，住宅用地幾乎全部成交。在土地市場中商業等用地頻繁流拍的情況下，未來土地供應端應提前調整規劃，減少商業用地供。
四、規劃放量分析
4.1 月度走勢
2016年6月，昆明共有12個項目通過規劃審批，過規總建面177.18萬方，環比下降23.39%，同比下降22.25%。
與去年同期相比，今年4、5、6月份規劃放量同比均下降。
4.2 過規分區
2016年6月，北市板塊過規建面為19.76萬方，占比11.15%；東市板塊過規建面為14.56萬方，占比8.22%；高新板塊過規建面為28.99萬方，占比16.36%；官南板塊過規建面為28.71萬方，占比16.21%；東南板塊過規建面46.77萬方，占比26.39%，次中心板塊過規建面為19.28萬方，占比10.88%；中心板塊過規建面為16.04萬方，占比9.05%，呈貢板塊過建規面為3.07萬方，占比1.74%。
世博、西山、滇池和空港板塊無規劃放量。
4.3 過規明細
本月12個項目過規，滇池ONE屬於老項目；博欣盛景、龍翔銘城、戊愛小區和雲南路建大樓均屬於新項目。過規包含住宅、商業和辦公等物業。
4.4 過規明細
4.5 規劃小結
總量：昆明共有12個商品房項目通過規劃審批，過規總建面177.18萬方，環比下降23.39%，同比下降22.25%。
區域：東南板塊過規建面46.77萬方，位居區域過規榜首；高新板塊過規建面為28.99萬方，位居第二；官南板塊過規建面為28.71萬方；北市板塊過規建面為19.76萬方；東市板塊過規建面為14.56萬方；次中心板塊過規建面為19.28萬方；中心板塊過規建面為16.04萬方，呈貢板塊過建規面為3.07萬方；其他板塊無規劃放量。
分析：本月過規項目多數為已有項目後續地塊規劃審批，博欣盛景、龍翔銘城、戊愛小區和雲南路建大樓新項目，2015年較台中坐月子中心費用少的土地供應使得今年新項目明顯減少。與去年同期相比規劃放量下降，過規物業依然以住宅為主。
五、預售供應分析（住宅、商業、辦公和車位物業）
5.1 月度走勢
2016年6月，昆明房地產市場18塊預售證公佈產品明細，新增供應面積92.62萬方，環比增長124.83%，同比下降48.14%。
本月房管局發放預售證20塊，面積為106.12萬方，差額面積為13.5萬方，其中恒瑞商業中心和希望匯的預售未公佈房間明細。因我司新增供應統計口徑以供應房間明細面積為準，不以公佈預售面積為準，故存在差額。
5.2 分區對比
本月主城12個板塊中，7個板塊有新增供應，為呈貢、滇池、官南、東南、北市、高新和次中心板塊，分別供應6.40、2.71、20.06、19.16、5.94、12.48和25.87萬方，其他板塊均無新增供應。新增供應項目中，僅有金科陽光裡在本月進行開盤推售，其他項目均無開盤。
5.3 物業對比
本月新增供應涵蓋瞭商品住宅、辦公、商業、車位和其他物業。其中，商品住宅供應4932套，面積58.34萬方，占比62.99%；辦公供應1239套，面積9.96萬方，占比10.76%；商業供應402套，面積8.27萬方，占比8.92%；車位供應4333個，面積15.94萬方，占比17.21%。
新增住宅產品業包含瞭別墅、中高層、高層和超高層台中市月子中心等多種建築形態。
5.4 預售小結
新增：本月昆明房地產市場18塊預售證公佈產品明細，新增供應面積92.62萬方，環比增長124.83%，同比下降48.14%。
區域：本月7個板塊有新增供應，為呈貢、滇池、官南、東南、北市、高新和次中心板塊，分別供應6.40、2.71、20.06、19.16、5.94、12.48和25.87萬方，其他板塊均無新增供應。
物業：商品住宅供應4932套，面積58.34萬方；辦公供應1239套，面積9.96萬方；商業供應402套，面積8.27萬方；車位供應4333個，面積15.94萬方。商品住宅持續是主流物業。
六、 商品房成交分析（普通住宅、商業和辦公）
供求走勢2016年6月昆明商品房（住、商、辦）新增供應面積76.57萬方，環比增長61.55%，同比下降46.74%；成交面積76.74萬方，環比增長12.06%，同比增長15.50%。
整體來看，本月商品房供需平衡，成交面積同環比均增長，庫存壓力有所緩解。
6.1 庫存走勢
截止到2016年6月底，昆明商品房（住、商、辦）累計庫存面積1597.80萬方，近12個月，昆明商品房累計成交793.35萬方，按此去化速度計算，昆明商品房存量去化周期約為24個月。
2016年以來，商品房庫存面積止住持續上漲勢頭。2016年3月成交明顯增長，去庫存時間減少，5月成交高於新增， 4月和6月供需平衡，庫存呈明顯下降趨勢。
6.2 商品房小結
供求：本月商品房新增供應76.57萬方，成交76.74萬方，供求比接近1，市場供求趨於平衡，庫存穩中有降。
去化：商品房總存量1597.80萬方，去化周期為24個月。普通住宅去化壓力最小，商業去化壓力最大，辦公也台中月子會所不容小覷。
房企：本月前20企業成交金額49.66億，成交面積51.95萬方，面積占比67.69%，超過本月總面積的1/2。
市場： 整體來看， 6月份供需較為平衡，近4個月庫存呈明顯下降趨勢，去化壓力得到緩解。昆明市商品房前期積壓庫存高，雖然新增供應有所放緩，但遺留的歷史庫存依然不容小覷。
七、開盤推售分析
7.1 開盤走勢
2016年6月昆明城區僅有1個項目開盤，推出房源323套，環比下降84.48%；開盤銷售212套，環比下降82.06%。
從3月開始，開盤項目均維持在7-8個，相對穩定。而本月僅有1個項目開盤。
7.2 開盤小結
開盤：昆明城區僅有1個項目開盤，推出房源323套，環比下降84.48%；開盤銷售212套，環比下降82.06%。
物業：本月項目開盤推住宅物業，為毛坯住宅。
今年3-5月份，開發商開盤推售的積極性提高，市場整體小幅回暖。政策的調整和執行，以及多項目推出多種產品結構，使購房者觀望情緒逐漸減弱，意向置業性高。而本月開盤較少一方面是項目項目新增較少，多為存量銷售；另一方面是項目都在及時解籌鎖定客戶，不選擇集中開盤以免客戶流失。
現有市場中，越來越多的項目選擇及時解籌，避免準客戶被競爭項目搶走，即使舉行開盤，也隻是一個簽約儀式，形式成分與活動的色彩居多。因此，不能單純地以開盤項目的多寡來判斷市場，應該結合項目每周來訪與認購情況綜合評測。
八、媒體投放分析
8.1 媒體投放走勢
通過對傳統三大報媒關於房地產項目廣告投放進行統計，2016年6月，11個項目進行報媒投放，投放量為20次，恒大雲報華府、恒大名都兩項目投放量共為9次。
截止目前，報媒投放情況大不如前，從去年開始，整體呈下滑趨勢，由此可以看出，房企對傳統媒體的投入量在逐步減弱，目前房企多采用線下推廣和中介帶客等渠道拓客，APP推廣和微信營銷等方式開始逐步取代傳統報媒類推廣。
8.2 媒體投放TOP
本月投放報媒項目來看，基本以優惠促銷、銷售節點、營銷方式等方面進行推廣。
本月報媒投放金額為260.77萬元，恒大兩項目投放量為87.44萬元。
8.3 媒體投放
九、總結
9.1 政策
本月全國政策主要涉及“國務院發佈住房租賃新政:商業用房改租賃後土地用途變居住”、“國務院：地方政府用地違規拒不整改 暫停批地”等方面。
7月起昆明實行“網上簽約” 二手房不網簽不得交易。
9.2 土地
2016年6月土地供應15宗，面積為1068.46畝，環比增長305.92%，同比增長857.74%；成交土地1宗，面積為31.62畝，成交下降。
年初時，昆明市出臺政策，允許開發企業調整規劃，實現‘商改住’。在土地市場中商業等用地頻繁流拍的情況下，未來土地供應端應提前調整規劃，減少商業用地供應。
9.3 規劃
昆明共有12個項目通過規劃審批，過規總建面177.18萬方，環比下降23.39%，同比下降22.25%。
十、總結
10.1 供求
本月商品房新增供應76.57萬方，成交76.74萬方，供求平衡，庫存壓力有所緩解。
整體來看，6月份供需較為平衡，近4個月庫存呈明顯下降趨勢，緩解瞭去化壓力。
10.2 開盤
昆明城區1個項目開盤，推出房源323套，銷售212套。
本月開發商的推盤欲望大減，大部分開發商為防止客戶流失，都采用實時解籌，不在進行集中解籌。
10.3 研判
本月為完成年中業績沖刺，大部分開發商為防止客戶流失，都采用實時解籌，不在進行集中解籌。預計進入7月以後，多傢開發商將進行一段時間的蓄客，進行集中解籌或開盤。土地重新收儲流轉以及碧桂園、實力等開發商的頻繁接盤也將支撐昆明樓市繼續朝著平穩方向發展。
正文已結束，您可以按alt+4進行評論
台中月子中心價錢
AUGI SPORTS｜重機車靴｜重機車靴推薦｜重機專用車靴｜重機防摔鞋｜重機防摔鞋推薦｜重機防摔鞋
AUGI SPORTS｜augisports｜racing boots｜urban boots｜motorcycle boots
文章標籤
全站熱搜
留言列表
